BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Pembangunan perumahan dan permukiman dewasa ini menunjukkan perkembangan yang cukup besar, dimana hal tersebut merupakan salah satu solusi untuk memenuhi tingginya tingkat kebutuhan perumahan dan permukiman sebagai akibat dari meningkatnya jumlah penduduk terutama diperkotaan. Laju permintaan kebutuhan rumah secara nasional mencapai 800.000 unit per tahun, sementara kemampuan pemerintah untuk memenuhi kebutuhan rumah sebesar 200.000 unit per tahun. Untuk menjawab ketidakseimbangan itu pemerintah dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2004-2009 menargetkan membangun rumah baru layak huni sebesar 1.350.000 unit, dimana untuk tahun 2007 pemerintah menargetkan mampu membangun 280.000 unit. Dilihat dari gambaran tersebut, tentunya diperlukan suatu tindakan bagi segenap organisasi yang bergerak dibidang perumahan untuk dapat membantu dalam memenuhi kebutuhan perumahan. Kondisi lain yang terkait dengan pengembangan perumahan dan permukiman adalah ketersediaan lahan yang semakin sempit dengan harga lahan yang mahal, terutama di perkotaan. Kondisi ini menciptakan pilihan untuk membangun rumah susun dalam skala besar sebagai solusi untuk mengatasi keterbatasan lahan di perkotaan itu sendiri.
Tingginya tingkat kebutuhan perumahan baik berupa perumahan horisontal maupun rumah susun, yang mana merupakan bagian dari suatu wilayah yang tertata dengan sistimatis, terencana, memiliki fasilitas lengkap bagi kehidupan dan penghidupan masyarakat, serta terintegrasi dengan rencana tata ruang dan rencana wilayah adalah merupakan peluang pasar yang cukup baik bagi pelaku bisnis perumahan, namun memerlukan sumber daya lahan dan dana yang cukup besar. Disisi lain persediaan lahan dan dana yang dimiliki pengusaha dibidang perumahan terbatas, sehingga mempengaruhi daya serap terhadap peluang pasar perumahan.
Konsumen perumahan terdiri dari dua kelompok yaitu masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Dengan tingkat pendapatan yang dimiliki oleh masyarakat berpenghasilan menengah ke atas, kepentingan bagi masyarakat ini adalah cenderung kepada kondisi perumahan yang memiliki fasilitas yang lengkap dan kemudahan akses menuju pusat kegiatannya, sehingga jenis perumahan 2
yang dipilih pada umumnya adalah perumahan menengah dan perumahan mewah yang telah dilengkapi dengan prasarana dan sarana yang memadahi seperti pengerasan jalan,
open space berikut tamannya, fasilitas olah raga, pusat perbelanjaan dan lain-lain. Harga yang ditawarkan oleh pengembang cenderung menjadi pilihan yang kedua karena tingkat pendapatan yang diperoleh masyarakat ini telah mencukupi untuk penyediaan perumahannya. Sedangkan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, kepentingan yang utama adalah keterjangkauan terhadap harga rumah yang ditawarkan oleh pengembang, sehingga jenis perumahan yang menjadi pilihannya adalah jenis rumah sederhana dengan harga murah yang umumnya memiliki fasilitas yang minim. Melihat situasi konsumen tersebut, pengembang dalam menjalankan usahanya lebih mementingkan penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dari pada penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, karena terkait dengan keamanan dan keuntungan yang lebih baik dalam berinvestasi.
Pemerintah selaku penyelenggara penyediaan perumahan bagi masyarakat terutama masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, telah menerbitkan undang-undang dan peraturan pemerintah yang mengatur tentang peluang kerja sama, pemberian subsidi dan pembebasan PPn, dengan maksud untuk lebih menarik minat para pengembang agar mau mengembangkan perumahan dan permukiman bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, sehingga dapat membantu percepatan tugas pemerintah dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat, serta dapat membantu masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dari sisi keterjangkauan daya beli.
Dengan melihat kondisi tersebut diatas maka perlu dibangun suatu sistem yang dapat memberikan kemungkinan dapat memberikan solusi untuk mengatasi permasalahan penyediaan perumahan. Salah satu solusi tersebut adalah kerja sama antar berbagai pihak baik pemerintah maupun swasta untuk pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman bagi masyarakat. Dengan pola kerja sama akan diperoleh banyak manfaat antara lain terpenuhinya kebutuhan perumahan, kebutuhan investasi dan tidak terganggunya modal kerja pengembang.
Dalam penulisan ini peneliti mencoba mengungkapkan bagaimana suatu kerja sama diterapkan pada pengembangan perumahan dan permukiman, sebagai masukan untuk mengidentifikasi pola bisnis yang dilakukankan oleh para pengembang. Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan perbandingan bagi pengembang, terhadap 3
pengelolaan bisnis yang telah/sedang dijalankan, serta sebagai masukan kepada pengembangan dalam pengelolaan bisnis dimasa mendatang.
1.2. Rumusan Permasalahan
Sehubungan dengan latar belakang yang telah dipaparkan sebelumnya, menunjukkan adanya kebutuhan perumahan yang cukup besar. Salah satu cara pemenuhan kebutuhan perumahan dilakukan melalui kerja sama, karena diharapkan dapat mempercepat penyediaan perumahan terkait dengan keterbatasan pengembang terhadap persediaan lahan dan permodalan. Untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan kerja sama antara para pihak yang bergerak dibidang bisnis perumahan, maka perlu dilakukan identifikasi pelaksanaan kerja sama. Oleh karena itu, timbul keinginan bagi penulis untuk mengidentifikasi kegiatan kerja sama yang dijalankan oleh para pengusaha. Dalam melakukan identifikasi, peneliti perlu mengetahui beberapa hal antara lain :
1. Bagaimana pola kerja sama yang dilaksanakan oleh pengembang ?.
2. Bagaimana pola pengadaan lahan yang diterapkan oleh pengembang ?.
3. Bagaimana pola pendanaan/pembiayaan pembangunan perumahan ?.
4. Bagaimana pola pengelolaan pelaksanaan pembangunan perumahan ?
5. Bagaimana pola manajemen pemasaran perumahan ?.
Penyediaan perumahan melalui kerja sama dapat memberikan implikasi-implikasi kepada pihak-pihak yang bekerja sama antara lain: dapat meringankan beban tanggung jawab pelaksanaan pekerjaan, permodalan, memikul risiko dan mendapatkan keuntungan, terjadinya implikasi-implikasi tersebut karena adanya pembagian peran dalam menangani kegiatan kerja sama seperti sharing penanganan pekerjaan, sharing modal, sharing risiko dan sharing keuntungan yang diperoleh. Bagaimana dan sejauh mana sharing tersebut diporsikan kepada para pihak akan dibahas pada penelitian ini.
Dalam pelaksanaan kerja sama antara dua pihak atau lebih, biasa terjadi salah satu pihak mendominasi pihak yang lain, baik dari sisi peranan kegiatan maupun pengambilan keputusan, hal ini disebabkan perbedaan kedudukan pihak yang satu dengan pihak yang lain, perbedaan kedudukan diakibatkan oleh perbedaan posisi tawar dalam perjanjian. Untuk mengetahui bagaimana dan sejauh mana terjadinya dominasi tersebut perlu dilakukan identifikasi terhadap aspek-aspek yang menimbulkan terjadinya dominasi 4
antara lain aspek pembiayaan, manajemen pelaksanaan, pemasaran, pangadaan lahan dan lain-lain.
Pelaksanaan kerja sama diperlukan transparansi dan akuntabilitas, agar kerja sama dapat dilaksanakan tanpa kecurigaan dan perselisihan, yang dapat menghambat jalannya kerja sama untuk mencapai tujuan kerja sama tersebut, sehingga disini diperlukan antisipasi berbentuk aturan main untuk melaksanakan kegiatan yang dituangkan dalam perjanjian kerja sama dan kebijakan operasional kegiatan kerja sama.
Penyediaan perumahan melalui kerja sama dapat menimbulkan implikasi-implikasi bagi konsumen, salah satu implikasinya adalah ketidakterjangkauan konsumen untuk membeli produk perumahan yang dihasilkan, karena tingkat daya beli konsumen yang masih rendah. Bagaimana dan sejauh mana peran penyediaan perumahan melalui kerja sama dapat menjawab persoalan ini perlu pengkajian terhadap pelaksanaan kerja sama itu sendiri.
1.3. Tujuan Penelitian
Sehubungan dengan rumusan masalah tersebut diatas, maka tujuan dari penelitian ini adalah untuk:
1. Mengidentifikasi pola kerja sama,
2. Mengidentifikasi pola pengadaan lahan,
3. Mengidentifikasi pola pendanaan/pembiayaan,
4. Mengidentifikasi pola pelaksanaan pembangunan, dan
5. Mengidentifikasi pola pemasaran/penjualan,
yang dilaksanakan oleh pengembang perumahan dan permukiman, baik Badan Usaha Milik Negara maupun perusahaan swasta.
1.4. Manfaat Penelitian
Hasil dari penelitian ini diharapkan diperoleh pengetahuan dan pemahaman tentang pengelolaan kerja sama, pengadaan lahan, pelaksanaan pembangunan, pendanaan, pembiayaan dan pemasaran dalam pengembangan perumahan dan permukiman.
Bagi para pengembang di Indonesia, penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi pemikiran sebagai bahan perbandingan terhadap bisnis yang telah/sedang 5
berjalan dan sebagai masukan terhadap pengembangan pemula dalam pengelolaan bisnisnya, karena beberapa pertimbangan yang diuraikan dalam penelitian ini menyangkut permasalahan pembagian sharing dalam pengelolaan kerja sama.
Sedangkan bagi pemerintah diharapkan dapat memberikan masukan sebagai alternatif solusi untuk mengatasi penyediaan perumahan dan permukiman, terkait dengan keterbatasan yang ada pada pemerintah, maka dengan melakukan kerja sama akan memberikan kemudahan dari sisi pendanaan, pengelolaan pelaksanaan pembangunan sampai dengan pemasarannya.
1.5. Lingkup Penelitian
Penelitian ini adalah merupakan penelitian bisnis (business research) dengan menggunakan metode penelitian kualitatif yang dilakukan secara sistimatis untuk memberikan informasi yang efektif dan akurat sebagai landasan untuk mengambil keputusan tentang berbagai masalah bisnis di bidang perumahan dan permukiman.
Terdapat suatu indikasi bahwa pengembang dalam menjalankan bisnisnya mengalami kesulitan dalam pengadaan tanah, disisi yang lain pengembangan perumahan dan permukiman memerlukan dana yang cukup besar untuk pengembangan tanah dan pembangunan konstruksi perumahannya. Melihat situasi ini maka pengembang membutuhkan adanya kerja sama dengan pemilik tanah untuk kepentingan dalam menjalankan bisnisnya.
Dalam penelitian ini akan membahas tentang pelaksanaan kerja sama antara pemilik tanah dengan pengembang yang mencakup bentuk kerja sama, pengadaan lahan, manajemen pelaksanaan pembangunan, pembiayaan dan pemasaran/penjualan dalam pengembangan perumahan dan permukiman. Sehubungan dengan penekanan penelitian ini adalah pada kerja sama, maka penelitian ini tidak membahas tentang bagaimana cara pemilik tanah dalam memperoleh tanah dari masyarakat sebagai komponen yang akan kerjasamakan, dan tidak meninjau penjualan kafling tanah matang.
Peneliti menetapkan penelitian dilaksanakan terhadap perusahaan yang bergerak di bidang perumahan yaitu Perum Perumnas, PT Wijaya Karya Realty dan PT Masagi. Alasan dilakukan penelitian di Perum Perumnas dikarenakan perusahaan tersebut adalah merupakan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dibawah naungan Menteri Keuangan, dimana dalam kegiatannya sebagai penyedia perumahan dan permukiman, tidak 6
sepenuhnya berorientasi bisnis, jadi merupakan perpanjangan tangan dari pemerintah untuk pemenuhan kebutuhan akan perumahan bagi masyarakat terutama masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Sedangakan dilakukannya penelitian di PT Wijaya Karya Realty karena perusahaan tersebut adalah anak perusahaan dari PT Wijaya Karya (Persero) yang merupakan Badan Usaha Milik Negara dibawah naungan Kementerian BUMN, yang mana dalam operasionalnya berbasis bisnis oriented untuk menyediakan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas. Sedangakan dilakukan penelitian di PT Masagi dikarenakan perusahaan tersebut adalah merupakan perusahaan swasta murni yang dalam operasionalnya berorientasi kepada bisnis untuk menyediakan perumahan bagi masyarakat kelas menengah ke atas.
0 Comments
